Création d'une SCI immobilière.

Une société civile, pas une société commerciale

La SCI relève des articles 1832 et suivants du code civil, et non du code de commerce. Trois conséquences structurent tout le reste : elle suppose au moins deux associés (il n'existe pas de SCI unipersonnelle), elle n'exige aucun capital minimum, et son objet doit rester civil. Son immatriculation au registre du commerce et des sociétés est en revanche obligatoire, comme pour toute société civile constituée depuis 1978.

La responsabilité des associés est indéfinie

C'est la différence la plus lourde avec une SARL ou une SAS. En application de l'article 1857 du code civil, les associés répondent des dettes sociales indéfiniment, mais non solidairement, et à proportion de leur part dans le capital. Un associé détenant 30 % des parts peut être poursuivi pour 30 % d'une dette, sans plafond lié à son apport. La SCI organise la détention d'un patrimoine et sa transmission ; elle ne fonctionne pas comme un écran de responsabilité.

Le point fiscal à trancher avant de signer

• Impôt sur le revenu par défaut (art. 8 du CGI) : la SCI est translucide, chaque associé déclare sa quote-part de résultat, en principe dans la catégorie des revenus fonciers.
• Option pour l'impôt sur les sociétés : possible, mais elle est en principe irrévocable au-delà du délai de renonciation. C'est une décision structurante, à instruire avec un conseil fiscal avant la signature des statuts, pas après.
• Attention à la location meublée. Louer meublé est un acte de nature commerciale. Exercée de manière habituelle par une SCI, cette activité peut entraîner son assujettissement à l'impôt sur les sociétés de plein droit (art. 206-2 du CGI). C'est le point de vigilance le plus fréquent sur ce type de dossier.

Apport d'immeuble ou achat par la société ?

Apporter un bien immobilier existant à une SCI suppose l'intervention d'un notaire, l'opération devant faire l'objet d'une publicité foncière, et génère des droits d'enregistrement calculés sur la valeur du bien. Le schéma le plus courant consiste donc à constituer la SCI par apports en numéraire, puis à lui faire acquérir le bien : l'acquisition passe elle aussi par le notaire, mais l'assiette et le calendrier sont différents.

Les clauses statutaires qui comptent vraiment

Au-delà du socle obligatoire, quatre clauses déterminent la vie de la société : l'agrément des cessions de parts (qui peut entrer, à quelles conditions), l'étendue des pouvoirs du gérant (notamment sa faculté de vendre ou d'hypothéquer sans accord préalable), le traitement des comptes courants d'associés, et les modalités de sortie d'un associé. Leur rédaction relève d'un professionnel du droit ; notre intervention porte sur la formalité d'immatriculation elle-même.